Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Квартира в совместной собственности: как перевести на одного человека?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Выделение доли может быть договорным или судебным. В первом случае собственники подписывают соглашение, в котором определяется доля каждого. Если же такого соглашения достичь не удается, приходится обращаться в суд, который и устанавливает доли, принадлежащие каждому собственнику.
Порядок перевода совместной квартиры в долевую собственность
Для перевода совместного имущества в общую долевую придерживаются следующего алгоритма:
- Определить способ, как будет переоформляться имущество на доли – добровольно или через судебное разбирательство.
- Если стороны собрались самостоятельно зафиксировать соотношение долей, необходимо обсудить условия деления и порядок пользования помещением, если это потребуется.
- Составить текст соглашения, в котором оговариваются доли всех участников совместной собственности. Каждый из владельцев должен поставить подпись в документе. Если один из собственников – несовершеннолетнее или недееспособное лицо, подписи ставят родители или законные представители.
- Подготовить документацию для сделки – на объект собственности и личные удостоверяющие документы.
- Соглашение заверяют в нотариальной конторе.
- Оплачивают квитанции об оплате регистрационного сбора.
- Регистрируют право на долевое имущество через МФЦ, Росреестр или через нотариуса.
Купили новостройку. Хочу зарегистрировать долю в квартире на жену
Мы с женой купили в браке квартиру по договору долевого участия. Я основной заемщик, супруга — созаемщик. В ближайшее время планируем погасить ипотеку. Кроме того, скоро квартиру сдадут и мы сможем оформить собственность.
Мы хотим зарегистрировать в Росреестре права на равные доли. Но застройщик сказал, что, поскольку ДДУ заключен только на меня, изначально квартиру оформят тоже только на меня. После этого я должен сам выделить долю супруге.
Как оформить равные права на квартиру сразу? Если это невозможно, какая последовательность действий по выделению доли правильная?
Илья
Вспомните: при заключении договора вы, скорее всего, оформляли у нотариуса согласие супруги на приобретение квартиры. В ЕГРН все равно будет зарегистрирована совместная собственность на квартиру. Об этом говорят и гражданский, и семейный кодексы РФ.
Вот, например, история, в которой супруги при разводе делили квартиру, бывшую в общей совместной собственности. Муж просил половину. Но жена смогла доказать, что квартиру почти полностью оплатили деньгами, которые ей подарила мать. В итоге суд присудил ей 14/15 квартиры, а супругу — только 1/15.
Если вы хотите точно определить, что каждому из вас принадлежит ровно по половине квартиры, заключите соглашение об определении долей в квартире. Но только после того, как выплатите кредит.
Пока кредит не погашен, квартира находится в залоге у банка. Поэтому, если вы захотите выделить долю и зарегистрировать изменение режима собственности, придется получить его согласие.
Даст ли банк такое согласие — трудно сказать, но он в этом точно не заинтересован.
Тут у меня для вас плохие новости. По умолчанию ваши доли считаются равными. Но когда вы хотите четко определить их размер, это меняет режим собственности. В случае развода и судебных споров равные доли могут превратиться в неравные, как было в примерах выше.
Нотариусы при удостоверении такого договора, как и любого договора, связанного с имуществом, подлежащим оценке, берут процент от стоимости имущества. В вашем случае это 0,5% от стоимости имущества, плюс 8200 рублей за техническую и правовую работу.
Цены в регионах могут отличаться, но ненамного.
То есть, для того чтобы зафиксировать равенство ваших долей в квартире ценой в 4 млн рублей, вам придется только нотариусу заплатить примерно 28 200 рублей.
Если возникнет спор по этим долям, например при разводе, понадобится пойти в суд. Придется доказывать еще раз, что вы действительно уже поделили имущество в равных долях. Поэтому вы можете заверить у нотариуса соглашение, но не регистрировать его.
Если хотите завершить дело, обратитесь в Росреестр. Регистратор внесет новые данные в ЕГРН и изменит вид собственности с общего на долевой. За регистрацию своей доли каждому из вас придется заплатить госпошлину 1000 рублей.
Вот какие документы понадобятся в Росреестре:
- Соглашение в трех экземплярах.
- Оригиналы документов на квартиру: выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности.
- Квитанции об уплате госпошлины.
Брачный договор составляет и удостоверяет нотариус. Средняя цена — 5500 рублей. Заключать его стоит уже после того, как выплатите ипотечный кредит. Причина та же, что и с соглашением: нужно согласие банка на регистрацию изменений режима собственности.
Как видите, дело достаточно хлопотное и затратное. У определения долей есть свои преимущества и недостатки. Если вам не принципиально установить точный размер доли, можно ничего не делать. Квартира будет вашей общей совместной собственностью — каждому по половине — ровно до того, как решите делить ее в суде.
Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.
Как выделить доли супругам и детям в совместной собственности? / Кадастровая палата
В рамках рубрики «Вопрос – ответ» Федеральная кадастровая палата Росреестра еженедельно публикует материалы, посвященные разъяснению актуальных вопросов в сфере земли и недвижимости.
Часто с появлением детей семьи стремятся улучшить свои жилищные условия, нередко с применением материнского капитала. Однако не все знают, какие тонкости нужно учесть в процессе оформления приобретенной недвижимости. Рассказываем, как выделить доли всем членам семьи в недвижимом имуществе и не нарушить права супругов и детей.
Какими правами могут обладать супруги на объекты недвижимости?
Имущество может находиться в личной собственности одного из супругов, а также в совместной и общей долевой собственности. Приобретенное в браке на общие средства имущество регистрируется как совместная собственность в том случае, если не был заключен брачный договор или не было подписано соглашение о разделе имущества.
Оформить совместно нажитую в браке недвижимость можно:
- на одного из супругов. При этом даже если законным владельцем будет зарегистрирован один супруг, оформленная на него недвижимость будет считаться совместной собственностью супругов;
- в общую совместную собственность супругов;
- с выделением долей супругов в соответствии с условиями брачного договора или соглашения о разделе имущества.
Недвижимостью в совместной собственности можно распоряжаться только по обоюдному согласию супругов. Это значит, что для заключения одним из супругов сделки по распоряжению таким имуществом необходимо получать нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
Однако, непредставление такого согласия в орган регистрации прав для целей государственной регистрации перехода права на указанное имущество на основании сделки, заключенной одним из супругов, не является основанием для приостановления регистрационных действий (при этом в ЕГРН будут внесены сведения об отсутствии указанного согласия).
Если у супругов зарегистрировано право общей долевой собственности, то отчуждение доли в праве общей долевой собственности также возможно, но только с соблюдением права преимущественной покупки, и в этом случае договор должен быть нотариально удостоверен.
Какие права у детей?
Ребенок может получить долю в результате наследования, а также по сделке о приобретении в общую долевую собственность, в том числе на его имя, соответствующей недвижимости. Например, по договору дарения, купли-продажи приобретателями недвижимости одновременно являются родители и их дети. При этом в некоторых ситуациях выделить доли несовершеннолетним обязывает закон:
Материнский капитал и выделение долей
Если для приобретения жилья, а также для внесения первоначального взноса или погашения ипотечного кредита используется материнский капитал, то супруги подписывают обязательство.
Этот документ говорит о том, что после выплаты ипотеки и снятия обременения объект недвижимости будет зарегистрирован на всех членов семьи с выделением детских долей.
Это необходимо сделать в течение шести месяцев после возникновения права распоряжения собственностью, иначе сделка может быть признана недействительной.
Обращаем внимание! В рамках «Правил использования материнского капитала на улучшение жилищных условий», утвержденных Постановлением Правительства от 12.12.2007 г.
№ 862, обязательство о выделении долей супругу и детям в жилом помещении, приобретенном с использованием средств маткапитала, может быть оформлено только у нотариуса либо у лица, наделенного законом такими полномочиями.
Оригинал обязательства остается в Пенсионном фонде России (ПФР), а копия передается обладателю сертификата (лицу, давшему обязательство). Затем выделение долей закрепляется соглашением, в котором распределяются доли всех участников.
Как зарегистрировать выделение долей?
Право общей долевой собственности на квартиру подлежит государственной регистрации в ЕГРН. Для этого необходимо обратиться в орган регистрации прав с заявлением и представить следующие документы:
- паспорта родителей (предъявляются при личном обращении);
- свидетельства о рождении детей;
- правоустанавливающий документ (в частности, сделка, на основании которой имущество поступает в общую долевую собственность родителей и детей, соглашение о выделении долей детям в имуществе, принадлежащем их родителям);
- свидетельство о браке или разводе;
- иные документы, необходимые для государственной регистрации.
Важно! Если имущество находится в совместной собственности родителей и при выделении детям долей в таком имуществе, доля родителей остается в их совместной собственности, нотариальное удостоверение соответствующего соглашения не требуется.
Обращаем внимание! Госпошлина за регистрацию права собственности составляет 2 000 руб. на всех членов семьи.
Подать пакет документов на регистрацию сделки с участием несовершеннолетних можно несколькими способами:
- лично в многофункциональных центрах предоставления государственных и муниципальных услуг (МФЦ) «Мои документы»;
- лично в рамках услуги по выездному обслуживанию;
- дистанционно с помощью единого портала государственных и муниципальных услуг или официального сайта Росреестра. Обязательным условием подачи документов в электронном виде является наличие усиленной квалифицированной электронной подписи заявителей;
- лично в офисах филиалов ФГБУ «ФКП Росреестра» (по экстерриториальному принципу);
- почтовым отправлением с описью вложения и уведомлением о вручении в территориальный орган Росреестра по месту нахождения объекта недвижимости.
Обращаем внимание! Заявителями являются все участники общей долевой собственности на объект недвижимости. Если государственная регистрация осуществляется на основании нотариально удостоверенной сделки, соответствующее заявление в орган регистрации прав может быть представлено в том числе нотариусом.
Срок государственной регистрации составит 7 рабочих дней с даты приема документов органом регистрации прав и 9 рабочих дней с даты приема документов в МФЦ.
Мнение эксперта
Дмитрий Носиков
Юрист. Специализация семейное, жилищное право.
Что толкает людей на переоформление совместного владения на долевое или обратно? Разберемся с причинами.
- желание получить налоговый вычет;
- расторжение брака и раздел общей квартиры в ипотеке;
- вступление в семейный союз;
- намерение завещать или подарить долю в квартире (например, жена хочет передать свою долю ребенку).
Прежде чем приступать к переводу, собственники должны учесть нюансы процедуры. Далеко не во всех случаях такое переоформление уместно.
Условия для смены режима собственности:
- согласие владельцев жилья;
- физическая возможность выдела доли в натуре – отдельная комната;
- размер жилплощади – не удастся разделить 1-комнатную квартиру.
Итак, если жилье отвечает стандартам, а совладельцы не против перевода – никаких проблем не возникнет. Поэтому, можно приступить к обзору инструкции.
Как определяется доля
По умолчанию доли считаются равными. К примеру, если в процессе приватизации никто не высказывает особых пожеланий, жилплощадь распределяется именно так. Сколько будет собственников, столько и долей. Это соотношение меняется по соглашению или на основании решения суда.
При этом вы вправе договориться с другими собственниками и перераспределить доли так, как вам удобно. Если вы вложили в квартиру больше других, к примеру, потратились на ремонт, и можете это доказать, то можете подать в суд на пересмотр размера вашей части недвижимости.
Доля может переходить по наследству (целиком или поровну между наследниками), передаваться по договору дарения или другим способом, делиться или объединяться. Случается, появляются доли вроде 17/50 и даже 217/680.
Шаг 3. Подготовьте документы, необходимые для регистрации изменений в праве собственности на квартиру
Для регистрации изменений в праве собственности по соглашению сторон (на основании брачного договора или соглашения о разделе общего имущества и определении долей) потребуются следующие документы (ч. 1, 2 ст. 14, ст. 21 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ):
- документы, удостоверяющие личность заявителей;
- заявления о государственной регистрации прав на доли имущества, определенные в брачном договоре или соглашении о разделе имущества, от каждого из сособственников;
- брачный договор или соглашение о разделе имущества супругов не менее чем в двух экземплярах-подлинниках;
- свидетельство о заключении брака или справка об актовой записи о браке для подтверждения приобретения имущества в браке;
- документы, подтверждающие право собственности на имущество;
- нотариально удостоверенная доверенность, если документы подает представитель.
Для регистрации изменений в праве собственности на основании решения суда потребуются следующие документы:
- документы, удостоверяющие личность заявителей;
- заявления о государственной регистрации прав на доли имущества (заявления могут быть поданы как одновременно всеми сособственниками, так и каждым из них в отдельности в разное время);
- решение суда с отметкой о вступлении в силу в одном экземпляре;
- нотариально удостоверенная доверенность, если документы подает представитель.
За государственную регистрацию права собственности необходимо уплатить госпошлину. Представление документа об уплате госпошлины вместе с заявлением не требуется. Заявитель вправе сделать это по собственной инициативе. Однако при отсутствии информации об уплате госпошлины в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах по истечении пяти дней с даты подачи заявления Росреестр возвратит заявление и прилагаемые к нему документы без рассмотрения (ст. 17, ч. 7 ст. 18, п. 3 ст. 25 Закона N 218-ФЗ).
Как перевести квартиру из долевой в единоличную собственность?
Равнодолевая собственность подразумевает наличие нескольких владельцев недвижимости с одинаковыми правами. Обычно она возникает при наследовании или приватизации квартиры двумя и более лицами.
С долями в праве можно производить те же действия, что и с отдельным объектом недвижимости: продавать, дарить, завещать и т. п.
При этом возмездные сделки с долями совершаются только с извещением прочих собственников.
Дарение недвижимости в 5 вопросах и ответах
Дешевле всего передать все доли одному лицу через оформление дарственной. Современное законодательство требует обязательного нотариального удостоверения такого договора. При этом дарение имущества лицу, не являющемуся родственником, облагается НДФЛ, а члену семьи – нет.
Для проведения сделки все совладельцы собираются у нотариуса и подписывают общий документ, который закрепляет передачу прав одному собственнику. Никаких дополнительных бумаг (например, согласия на сделку) собирать не нужно.
Важно отметить, что стоимость нотариальных услуг рассчитывается, исходя из кадастровой оценки недвижимости. Сегодня это весьма значительная сумма, которая может превышать рыночную цену квартиры.
Затем договор дарения регистрируется в Росреестре, размер госпошлины составляет 2 тысячи рублей. Сделка вступает в силу после ее регистрации.
Как переоформить квартиру из совместной собственности в долевую
Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких граждан, принадлежит им на праве общей собственности.
Если доля каждого гражданина в общей собственности не определена — это общая совместная собственность, если определена — общая долевая собственность (п. п. 1, 2 ст. 244 ГК РФ).
Так, в частности, имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью (п. 1 ст. 34 СК РФ).
Для переоформления квартиры из совместной собственности в долевую рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.
Шаг 1. Определите способ установления долевой собственности на квартиру Существует два способа установления долевой собственности на квартиру, находящуюся в совместной собственности (п. 5 ст.
244 ГК РФ): — по соглашению участников совместной собственности, в том числе супругов, путем заключения брачного договора или соглашения о разделе общего имущества супругов (п. 2 ст. 38, ст. 40 СК РФ); — в судебном порядке при недостижении согласия участниками совместной собственности.
Для разрешения судебного спора вам может потребоваться квалифицированная юридическая помощь, а в случае представления ваших интересов в суде — нотариальная доверенность на представителя. Шаг 2.
Заключите брачный договор или соглашение о разделе имущества либо получите соответствующее решение суда При заключении брачного договора или соглашения о разделе общего имущества размер долей в праве общей собственности определяют участники совместной собственности.
При разделе имущества в судебном порядке размер долей в праве общей собственности определяет суд с учетом фактических обстоятельств дела (п. 3 ст. 38 СК РФ). Брачный договор заключается в письменной форме и должен быть нотариально удостоверен (ст. 41 СК РФ).
Соглашение о разделе имущества, нажитого супругами в период брака, заключается в простой письменной форме и должно быть нотариально удостоверено (п. 2 ст. 38 СК РФ). Шаг 3.
Подготовьте документы, необходимые для регистрации изменений в праве собственности на квартиру Для регистрации изменений в праве собственности по соглашению сторон (на основании брачного договора или соглашения о разделе общего имущества и определении долей) потребуются следующие документы (ч. 1, 2 ст. 14, ст. 21 Закона от 13.07.
2015 N 218-ФЗ): — документы, удостоверяющие личность заявителей; — заявления о государственной регистрации прав на доли имущества, определенные в брачном договоре или соглашении о разделе имущества, от каждого из сособственников; — брачный договор или соглашение о разделе имущества супругов не менее чем в двух экземплярах-подлинниках; — свидетельство о заключении брака или справка об актовой записи о браке для подтверждения приобретения имущества в браке; — документы, подтверждающие право собственности на имущество; — нотариально удостоверенная доверенность, если документы подает представитель. Для регистрации изменений в праве собственности на основании решения суда потребуются следующие документы: — документы, удостоверяющие личность заявителей; — заявления о государственной регистрации прав на доли имущества (заявления могут быть поданы как одновременно всеми сособственниками, так и каждым из них в отдельности в разное время); — решение суда с отметкой о вступлении в силу в одном экземпляре; — нотариально удостоверенная доверенность, если документы подает представитель. За государственную регистрацию права собственности необходимо уплатить госпошлину. Шаг 4. Подайте документы на государственную регистрацию в Росреестр Заявление и необходимые документы можно представить одним из следующих способов (ч. 1 ст. 3, ч. 1, 2 ст. 18 Закона N 218-ФЗ; п. 2 Порядка, утв. Приказом Минэкономразвития России от 26.11.2015 N 883): — через МФЦ (независимо от места нахождения объекта недвижимости согласно перечню подразделений, осуществляющих прием по экстерриториальному принципу, размещенному на сайте Росреестра). — почтовым отправлением с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении; — в форме электронных документов через Интернет, например посредством официального сайта Росреестра. Шаг 5. Получите документы, подтверждающие государственную регистрацию прав Проведенная государственная регистрация прав на недвижимость удостоверяется выпиской из Единого государственного реестра недвижимости, которая может быть направлена вам в электронной форме (ч. 1 ст. 28, ч. 6 ст. 62 Закона 218-ФЗ). Оригинал брачного договора, соглашения о разделе имущества либо соглашения об определении долей с отметкой о проведенной государственной регистрации возвращается правообладателям.
Другие варианты переоформления долевой собственности
Долю в квартире можно переоформить и на ребенка, которому нет 14 лет. Для этого родители (усыновители, опекуны) готовят вышеуказанный пакет документов и направляют его на регистрацию. Вместо скана паспорта подают копию свидетельства о рождении, а подписи под документами ставят родители или законные представители. Если несовершеннолетний старше 14, но младше 18 лет, он сам имеет право подписи, но в присутствии уполномоченных взрослых, которые потом ее визируют.
Если долевая собственность досталась в наследство нескольким родственникам, они могут мирно договориться, кто именно станет ее владельцем. В случае возникновения споров дело можно решить в судебном порядке. Тогда кто-то из родственников готовит иск и новый пакет документов. Многие в этом случае предпочитают не переоформить долевую собственность, а продать ее и распределить деньги между наследниками поровну.
Приобретение недвижимости в общую долевую собственность
- Росреестр в своих разъяснениях неоднократно указывал, что возмездный договор приобретения за счет общих доходов супругов можно рассматривать как договор, содержащий элементы брачного договора (и, соответственно, необходимо его заключать в нотариальной форме), если стороны в договоре указали, что данный договор заключен, в том числе в соответствии с нормами Семейного кодекса РФ, в частности, его статей 41, 42, в нем явно выражена воля супругов на изменение установленного законом режима совместной собственности, определен порядок пользования имуществом, находящимся в долевой собственности, и его раздела в случае расторжения брака.
- Следует отметить, что указанный вопрос не является проблемным, если каждый из супругов будет приобретать на свое имя отдельно долю в праве в одном и том же объекте недвижимости в разные периоды времени, обе доли будут находиться также в общей совместной собственности супругов.
- Вместе с тем, в случае если доли в праве приобретаются супругами одномоментно, не существует однозначного толкования правовой позиции у Территориальных Управлений Росреестра в различных регионах.
- Так возможно ли приобретение в общую долевую собственность супругами объекта недвижимости по договору купли-продажи недвижимого имущества, заключенному в простой письменной форме, за счет общих доходов супругов в случае, если они в тексте обязательства пропишут, что каждая из приобретаемых долей в праве также подпадает под режим общей совместной собственности супругов в соответствии с Семейным законодательством Российской Федерации.
В соответствии со ст. 244 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК), имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.
Кроме того, имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).
ГК не предполагает образования одновременно и совместной, и долевой собственности на объект недвижимости.
Согласно ст. 128 ГК к объектам гражданских прав относятся также вещи, включая наличные деньги и документированные ценные бумаги, иное имущество, в том числе безналичные денежные средства, бездокументарные ценные бумаги, имущественные права.
В силу ст.256 ГК имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если договором между ними не установлен иной режим этого имущества; правила определения долей супругов в общем имуществе при его разделе и порядок такого раздела устанавливается семейным законодательством.
При этом, согласно ст.33 Семейного кодекса Российской федерации (далее — СК) законным режимом имущества супругов является режим их совместной собственности; законный режим имущества супругов действует, если брачным договором не установлено иное.
Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью; общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов недвижимые вещи и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства (ст. 34 СК).
Пунктом 90.1 Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 16.12.2015 № 943, предусмотрено, что при государственной регистрации доли в праве общей долевой собственности, поступающей в совместную собственность супругов:
- — сведения об обоих супругах указываются в одной записи о вещном праве;
- — в отношении вида права в записи о праве указываются слова «общая долевая собственность»;
- — после указания в записи о вещном праве размера доли в праве общей долевой собственности указываются слова «в совместной собственности».
- В силу положений статей 41, 42 СК супруги вправе изменить установленный законом режим совместной собственности брачным договором, который заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению.
- В обращении идет речь о приобретении супругами объекта недвижимости путем покупки долей в праве на него, когда в соответствии с договором они указывают, что приобретают доли в совместную собственность.
- По общему правилу, в случае передачи собственником на основании сделки одновременно нескольким лицам объекта недвижимости у таких приобретателей возникает право общей долевой собственности на данный объект, если закон не предусматривает возможность образования общей совместной собственности на него.
- При отчуждении правообладателем принадлежащего ему объекта недвижимости (в целом) в собственность супругов, у последних возникает право совместной собственности на объект недвижимости, если соглашением между ними не установлено иное; право общей долевой собственности на приобретаемый супругами объект недвижимости может возникнуть только в случае, если законный режим имущества супругов будет ими изменен путем заключения брачного договора, в том числе условия брачного договора будут содержаться непосредственно в договоре купли-продажи объекта недвижимости, в связи с чем, он будет подлежать нотариальному удостоверению.
- Исходя из изложенного, можно сделать вывод о том, что супруги, приобретая в долевую собственность объект недвижимости, заключают договор, содержащий элементы брачного договора, поскольку в нем выражена воля супругов на изменение установленного законом режима совместной собственности, в связи с чем, указанный договор подлежит нотариальному удостоверению.
Риски при покупке долевой собственности
Из-за непростого порядка продажи доли возникает множество рисков при покупке, поэтому следите за тем, чтобы процедура соблюдалась и продавец вас не обманывал.
Вот что может пойти не так:
Продавец продаёт долю в квартире под видом отдельного жилья
Такие ситуации встречаются при продаже маленьких квартир и квартир-студий (площадью 10-20 кв. м). На самом деле это не отдельная квартира, а всего лишь её часть: мошенники делят большую квартиру на несколько, обустраивают крошечные санузлы и кухни и продают их как отдельное жильё. Но в договоре купли-продажи будет фигурировать именно доля в праве.
Как правило, такие объекты продаются на первом этаже или в частных домах — в них проще развести инженерные сети через подвал. Зачастую в объявлениях о продаже сразу написано, что ипотека или покупка с материнским капиталом невозможны. Ведь в случае ипотечного кредита квартиру будет проверять банк, и афера не удастся. Да и на часть квартиры получить кредит намного сложнее.
После введения обязательного участия нотариуса в такой сделке мошенникам приходится сложнее, но не стоит их недооценивать.
Как переоформить квартиру из совместной собственности в долевую
Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких граждан, принадлежит им на праве общей собственности. Если доля каждого гражданина в общей собственности не определена — это общая совместная собственность, если определена — общая долевая собственность (п. п. 1, 2 ст. 244 ГК РФ).
Так, в частности, имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью (п. 1 ст. 34 СК РФ).
Для переоформления квартиры из совместной собственности в долевую рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.
Шаг 1. Определите способ установления долевой собственности на квартиру.
Существует два способа установления долевой собственности на квартиру, находящуюся в совместной собственности (п. 5 ст. 244 ГК РФ):
— по соглашению участников совместной собственности, в том числе супругов, путем заключения брачного договора или соглашения о разделе общего имущества супругов (п. 2 ст. 38, ст. 40 СК РФ);
— в судебном порядке при недостижении согласия участниками совместной собственности.
Шаг 2. Заключите брачный договор или соглашение о разделе общего имущества либо получите решение суда о разделе общего имущества.
При заключении брачного договора или соглашения о разделе общего имущества размер долей в праве совместной собственности определяют участники совместной собственности.
При разделе имущества в судебном порядке размер долей в праве совместной собственности определяет суд с учетом фактических обстоятельств дела (п. 3 ст. 38 СК РФ).
Брачный договор заключается в письменной форме и должен быть нотариально заверен (ст. 41 СК РФ).
Соглашение о разделе имущества супругов заключается в простой письменной форме и по желанию супругов может быть нотариально удостоверено (п. 2 ст. 38 СК РФ).
Обратите внимание!
Для разрешения судебного спора вам может потребоваться квалифицированная юридическая помощь, стоимость которой в зависимости от сложности дела, суммы иска и иных факторов может оказаться существенной. В случае представления ваших интересов в суде потребуется подготовить нотариальную доверенность на представителя (ст. ст. 185, 185.1 ГК РФ; ч. 2 ст. 53 ГПК РФ). Расходы на оплату услуг представителя суд может взыскать с ответчика в вашу пользу по письменному ходатайству (ч. 1 ст. 100 ГПК РФ).
Из совместной собственности в долевую
Наш блогЕсть два способа выделения долей в квартире, находящейся в совместной собственности:
Наш блог В случае представления ваших интересов в суде, может потребоваться нотариальная доверенность на представителя. Также расходы на оплату услуг представителя суд может полностью или частично взыскать с ответчика по письменному ходатайству. Важно! После переоформления квартиры , налог на имущество физических лиц уплачивается каждым участником общей долевой собственности пропорционально доле каждого.
Отвечает управляющий партнер «Метриум групп», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая:
Равнодолевая собственность подразумевает наличие нескольких владельцев недвижимости с одинаковыми правами. Обычно она возникает при наследовании или приватизации квартиры двумя и более лицами. С долями в праве можно производить те же действия, что и с отдельным объектом недвижимости: продавать, дарить, завещать и т. п. При этом возмездные сделки с долями совершаются только с извещением прочих собственников.
Дешевле всего передать все доли одному лицу через оформление дарственной. Современное законодательство требует обязательного нотариального удостоверения такого договора. При этом дарение имущества лицу, не являющемуся родственником, облагается НДФЛ, а члену семьи – нет. Для проведения сделки все совладельцы собираются у нотариуса и подписывают общий документ, который закрепляет передачу прав одному собственнику. Никаких дополнительных бумаг (например, согласия на сделку) собирать не нужно. Важно отметить, что стоимость нотариальных услуг рассчитывается, исходя из кадастровой оценки недвижимости. Сегодня это весьма значительная сумма, которая может превышать рыночную цену квартиры. Затем договор дарения регистрируется в Росреестре, размер госпошлины составляет 2 тысячи рублей. Сделка вступает в силу после ее регистрации.