Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как купить долю в квартире и зачем?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Можно, но сначала придется уведомить об этом других владельцев долей, поскольку они имеют преимущественное право на выкуп помещения. Если другие собственники не выкупят долю в течение месяца или не напишут письменный отказ до истечения этого срока, то можно искать покупателя на стороне.
Доля в праве и доля в квартире, в чём отличие. Выдел доли
Нужно понимать, что доля в собственности — это не доля в самом имуществе. Доля ¼ в праве на четырёхкомнатную квартиру не равна одной комнате.
Под долей в собственности понимается доля в праве на квартиру в целом, то есть обладатель ¼ доли участвует в управлении всей квартирой, но лишь на ¼. Кроме того, в жилье есть и места общего пользования, которые невозможно поделить на 4, чтобы использовать их по частям: это коридор, санузел и кухня.
Чтобы получить свою часть имущества в безраздельное владение, можно потребовать выделить свою долю в натуре, но на практике это непросто.
В квартире это можно сделать только если обустроить отдельный вход в помещение и разделить общие места так, чтобы это не ущемляло права других собственников. При этом должны соблюдаться все законы и нормы. Иногда это получается сделать на первых этажах, так как там есть возможность обустроить кухню и санузел в новом месте.
Доля: в чем выгода и как ей распорядиться?
В последнее время на рынке недвижимости сделки с покупкой долей приобретают все большую популярность.
Связывают это обстоятельство с тем, что, во-первых, покупка доли – это вложение инвестиций. На квартиру, допустим, вы еще не накопили, а на долю – спокойно. Во-вторых, через покупку долей можно выкупить всю квартиру, и обойдется это намного дешевле, так как механизма определения цены за долю нет, соответственно, продавец может указать «заниженную» цену.
Покупка долей – это не то же самое, что покупка комнаты, например, в коммунальной квартире. Очень часто долю нельзя выразить даже в метраже, так как собственник имеет право не только на комнату, в которой он проживает, но и на часть санузла, кухни и т.д.
Безусловно, долю можно выделить через суд. В судебном заседании судья учитывает факторы финансового положения лица, подавшего иск, наличия у него иной жилплощади для проживания, состоит ли он в брачно-семейных отношениях, имеет ли детей и т.д.
Чтобы избежать дополнительных проблем, при оформлении сделки купли-продажи доли самым внимательным образом проверьте личность продавца.
Все дело в том, что на практике используют мошеннические схемы следующего рода: продавец подписывает договор купли-продажи, забирает деньги; покупатель получает свою долю в квартире, и все довольны. Только вот через некоторое время продавец «вспоминает», что он недееспособный гражданин, и в момент совершения сделки не отдавал отчет своим поступкам. Соответственно он подает заявление в суд и прикладывает все необходимые документы.
Так как жить ему больше негде, судья признает сделку купли-продажи недействительной и отменяет ее. Бывший собственник заселяется в свою часть квартиры, а у добросовестного приобретателя не остается другого выхода, как обратиться в суд за с истребованием уплаченных им денег. Суд выносит решение о возврате денег….и продавец не против их вернуть. Вот только возвращать уже нечего!
Регистрация в квартире, где приобретена доля самого собственника, осуществляется в общем порядке без согласия сособственников; регистрация иных членов семьи собственника – только с согласия «соседей».
Что значит купить долю в квартире?
Долевая собственность — это когда одна квартира принадлежит нескольким собственникам, каждому какая-то ее часть. Доли могут быть равными и нет. А еще — идеальными и реальными. Например, когда однокомнатная квартира принадлежит троим собственникам по ⅓ доле каждому, это идеальные доли, ведь их невозможно выделить в натуре, и ни один из совладельцев не может сказать какая именно часть или комната квартиры принадлежит ему. А если у двухкомнатной квартиры с абсолютно одинаковыми комнатами два хозяина, это будут реальные доли, потому что собственники могут договориться, кому какая комната принадлежит.
Важно не путать долевую собственность и совместную собственность. Совместная собственность — это когда жилая недвижимость остается в общей собственности, но при этом доли каждого собственника не определяются. По закону совместная собственность на квартиру может быть только у супругов, но в первые годы приватизации администрации иногда оформляли передачу квартиры в общую совместную собственность всех жильцов, поэтому изредка встречаются случаи, когда жилье на таком праве принадлежит не супругам.
Доля в долевой собственности может быть «идеальной» и «реальной». Идеальная доля не выражена в натуральной форме, т.е. нельзя сказать какая часть жилого помещения принадлежит тому или иному совладельцу.
Реальная или выделенная доля — доля в натуральном выражении. Чаще всего, чтобы выделить долю в натуральном выражении необходимо изолировать определенную часть, создать для нее отдельный вход, а иногда и провести отдельные коммуникации. А места общественного пользования — кухня, туалет, ванная комната, всегда остаются в общей совместной собственности. В квартире такое сделать практически невозможно.
Иногда бывает, что человек может получить по решению суда или в результате подписания соглашения свою долю в натуральном выражении, т.е. какую-либо конкретную часть недвижимости, например, часть дома с отдельным входом.
Если доля выражена в натуре, т.е. доля реальная, то это означает, что в документах на недвижимость четко определена какая часть помещения и кому именно принадлежит.
Узнать находиться ли квартира в долевой собственности можно по выписке из ЕГРН — в графе «вид собственности» будет указано «долевая», и будет указано количество собственников с указанием доли собственности.
Жилая недвижимость может находиться в долевой собственности по разным причинам, к примеру:
- когда супруги расторгли брак и у них осталось совместно нажитая жилплощадь,
- когда квартира приобретена на средства материнского капитала,
- когда семья приватизировала недвижимость,
- когда недвижимость досталась в наследство или дар нескольким хозяевам,
- когда недвижимость приобретена в складчину, т.е. люди не состоят в браке, но живут вместе и покупают квартиру совместно;
- когда выделена доля должника по исполнительному производству.
Зачем покупать долю в квартире?
Люди покупают долю в квартире по разным причинам. Такими причинами могут быть:
- Вложение инвестиций, т.к. стоимость жилья со временем растет, и таким образом возможно заработать определенную прибыль.
- Получение постоянной регистрации в определенном регионе, городе или районе, для того, чтобы пользоваться всеми преимуществами и возможностями, которые она дает: прикрепление к определенной поликлинике, оформление определенных пособий, возможность устроиться на работу, оформление детей в детский сад и школу и т.д.
- Собственное проживание — в таких случаях, как правило, покупается доля в двух-, трех- и более комнатных квартирах, чтобы была возможность человеку жить в таком объекте недвижимости самому. Как правило, стоимость на долю в квартире ниже, чем на отдельную комнату в коммунальной квартире, потому что комната в коммуналке — это уже самостоятельный объект недвижимости с отдельным счетчиком и правом собственника сдавать его в аренду и регистрировать в нем своих родственников.
- Выкуп в дальнейшем всей квартиры целиком. Как правило, с такой целью долю в квартире могут приобретать совладельцы этой квартиры, инвесторы или риелторы.
Опасность и риски покупки квартиры в долях
Опасности и риски при покупке квартиры в долях:
- совладельцы долей в квартире могли не отказаться от права преимущественной покупки, что может повлечь за собой судебные иски о признании сделки купли-продажи недействительной;
- участие недееспособного продавца может являться фактом признания сделки ничтожной;
- отсутствие согласия на продажу от супруга(и) продавца;
- наличие долей квартиры у несовершеннолетних собственников — может возникнуть риск признания сделки недействительной, если не получено согласие на нее от органов опеки и попечительства Однако, без этого документа нотариус не удостоверит сделку.
Для того, чтобы обезопасить себя от этих рисков рекомендуем:
- если квартира в долях продается совладельцами одному будущему единоличному владельцу недвижимости, то необходимо организовать личное присутствие каждого собственника при подписании договора купли-продажи;
- проверить достоверность и полноту всех документов на квартиру;
- запросить у продавца справку из нарко- и психдиспансера;
- если продавец состоит в браке, необходимо запросить у него нотариально заверенное согласие от супруга(и) на продажу жилья;
- если продается доля в квартире, принадлежащая несовершеннолетнему собственнику, орган опеки и попечительства должен дать согласие на продажу;
- потребовать от продавца документы, подтверждающие, что остальные собственники были уведомлены о продаже и отказались воспользоваться правом преимущественной покупки. Если право преимущественной покупки было нарушено, кто-то из совладельцев в течение 3-х месяцев с момента, как ему стало известно о продаже, может подать иск о переводе прав и обязанностей покупателя на себя;
- удостоверить договор купли-продажи у нотариуса.
✅ Что такое доля в квартире и стоит ли ее покупать?
Рост цен на квартиры создает проблему нехватки жилплощади. Многие люди не могут позволить себе покупку отдельного жилья. Есть возможность найти альтернативу – долю в квартире (например, в ту же самую ипотеку).
Доля в квартире – это процент в общей собственности на жилое помещение. Различают выделенные и не выделенные доли. Первые являются изолированными комнатами (спальня – 18 м²), а вторые – условной дробью (например, ¼ часть квартиры).
Может ли покупка доли сравниться с приобретением целой квартиры? Однозначно, нет! Даже если размер этой доли 12/13 или 20/21, человек не является единственным собственником. Нужно учитывать интересы остальных содольщиков.
Другой вопрос, стоит ли вообще покупать долю в квартире? Не все горят желанием связываться с частями жилья. Остальные, напротив, считают такой вариант самым оптимальным.
Порядок покупки доли в квартире
Приобретение долей мало чем отличается от приобретения квартир целиком. Алгоритм заключения договора купли-продажи выглядит следующим образом:
| Передача продавцом письменных уведомлений совладельцам жилья с оповещением о продаже доли. | В уведомлении следует указать стоимость доли и предложить адресату возможность ее приобретения. На принятие решения совладельцам дается ровно один календарный месяц в течение которого они должны либо согласиться на покупку жилья, либо в письменной форме подтвердить свой отказ. Лучше отправлять уведомления заказным письмом, чтобы потом у вас были доказательство того, что все совладельцы предупреждены надлежащим образом. |
| Составление подписание и нотариальное удостоверение первичной документации. | Вам потребуется составить договор купли-продажи и акт приема-передачи и договор отчуждения. Желательно доверить составление этих документов нотариусу или юристу. Услуги специалистов платные, но зато ошибок в бумагах не будет, а значит и проблем при оформлении сделки в Росреестре вам удастся избежать. |
| Регистрация перехода прав от продавца к покупателю. | Процедура осуществляется в отделении Росреестра или МФЦ «Мои документы». |
После того как регистраторами будут проверены все предоставленные документы и внесены изменения в ЕГРН, вам потребуется вновь явиться в Росреестр для получения на руки выписки из единого государственного реестра недвижимости, подтверждающей переход права собственности на долю.
Долевая собственность не требует согласия совладельцев для реализации. Однако получение консультации квалифицированных юристов поможет избежать проблем, о возникновении которых рядовому гражданину не придёт в голову.
Так, при отсутствии согласия соседей, покупка доли для прописки возможна лишь в отношении избранного круга лиц:
- нового собственника;
- супруга или супруги владельца;
- несовершеннолетних детей.
Добровольный выкуп: все начинается с уведомления
По сути, это выкуп части недвижимости по соглашению. Данный метод является самым легким. Достаточно договориться с участником сделки, то есть с владельцем приглянувшейся доли. Получилось? Тогда проблем не будет, но важно следовать определенному порядку.
Помните, что у каждого совладельца жилплощади есть право провести первоочередной выкуп. При наличии права собственности он является основным претендентом на проведение сделки. Если никаких претендентов на выкуп, кроме вас, нет, всё еще проще. Но при наличии других сособственников владелец доли, которую вы хотите выкупить, должен уведомить их о намерении продать свои метры. Уведомление передается лично под подписью, через почту или нотариуса.
У других собственников есть месяц, чтобы принять решение.
Важно
! Если вы знаете, что другие имеют право на выкуп доли, проверьте, знают ли они об ее продаже. Уведомление сособственников — обязательный этап (это называется преимущественным правом). Если пренебречь им, сделка может быть легко отменена.
Покупка квартиры в долях
Покупка квартиры одновременно двумя гражданами сегодня особенно распространены, т. к. такая сделка позволяет решить жилищные проблемы путем небольших финансовых затрат. Это является выходом для граждан, не располагающих достаточными средствами для покупки отдельной квартиры или другого жилья.
Рынок недвижимости сегодня заполнен предложениями о продаже квартир, которые покупались в долевую собственность гражданскими супругами, находящимися не в браке, или обычными людьми, состоящими в родственных или просто дружеских отношениях. Таким путем люди поэтапно приобретают собственную квартиру, выкупая часть недвижимости, друг у друга или продав долевую собственность полностью, покупают затем отдельный объект недвижимости по мере финансовых возможностей.
На что нужно обратить внимание при покупке доли?
Выбирая долевую недвижимость из предложенных вариантов, следует учесть следующие моменты:
есть ли возможность доступа в квартиру; каков характер отношений между другими жильцами, не будут ли они препятствовать вселению нового жильца; убедиться в реальном размере продаваемой доли, существует ли она в условно выделенном виде; сколько отдельных помещений и как они расположены, не является ли продаваемая комната смежной с комнатой другого совладельца; не была, ли проведена перепланировка, т. к
важно, чтобы она была согласована; если продаваемая доля принадлежит несовершеннолетнему ребенку, то нужно убедиться, что у продавца есть согласие органов опеки на отчуждение его собственности; в каком месте расположена сама квартира, и каково ее техническое состояние.
Кто может претендовать на покупку первым?
Следующим важным моментом в случае продажи доли в квартире становится правило определения преимущественной покупки доли. Смысл его в том, что каждый дольщик, желая продать принадлежащую ему часть квартиры, прежде всего должен предложить ее другим сособственникам. Необходимо письменно уведомить их о своем желании продажи доли, тем самым давая им возможность выкупить ее до того, как она может «уйти» к кому-то постороннему. На принятие решения о покупки доли дается один месяц, а точнее — ровно 30 дней. Если никто из совладельцев не сообщил о своем желании выкупить эту долю, она может быть выставлена в свободную продажу.
И вот тут-то мы и натыкаемся на первый «камень». В чем же может возникнуть проблема? С ней может столкнуться продавец, а сложность возникает в самом вопросе оповещения других собственников.
На что нужно обратить внимание при покупке?
- Через договор дарения долю отдают с целью избежать налогов, а зачастую по причине того, что другие содольщики пожелали выкупить эту долю, но продавец не хочет идти им навстречу. Это должно настораживать покупателя.
- Обсудите все возможные проблемные моменты до заключения сделки. Возможно, необходимо серьезно поговорить с другими владельцами долей. Не стоит пренебрегать этим, в будущем это может значительно упростить ваше проживание с ними.
- О правилах совместного «общежития» можно договориться как в устной, так и письменной форме, заверив соглашение у нотариуса.
- Узнайте как можно больше о личности продавца, внимательно проверяйте документы и обращайте внимание на самые элементарные вещи, которые могут помочь предотвратить возможные риски.
Для осуществления сделки потребуется подготовить следующий пакет документов:
- документы, подтверждающие права собственности на объект недвижимости: договоры купли продажи, дарения или обмена, свидетельства о праве на наследство;
- бумаги, свидетельствующие о государственной регистрации права собственности (выписка из ЕГРП, свидетельство о регистрации права собственности) и отсутствии обременений, препятствующих совершению сделки;
- документы, подготовленные Бюро Технической Инвентаризации, содержащие описание и характеристику объекта: кадастровый план, поэтажный план строения. экспликацию с чертежами и указанием площади отдельных помещений;
- выписка из домовой книги, в которой указаны все зарегистрированные на момент сделки граждане.
Продажа квартиры в долях — дело для сособственников невыгодное. За 100% долей, реализованных по отдельности можно получить сумму, на 30-50% меньшую рыночной стоимости недвижимости. Если совладельцы хотят, например, разъехаться, то проще продать жилье целиком и по рыночной стоимости. После продажи доли одним из собственников другие остаются в заведомом проигрыше, поскольку сами могут реализовать уже не метры, а только доли.
Иначе говоря, появление в продаже доли собственности обычно означает, что возможности конструктивного диалога между сособственниками квартиры исчерпаны, причем безвозвратно. Кстати, покупатели именно этим обстоятельством часто и пытаются воспользоваться: купив долю по цене ниже рыночной расселить квартиру до конца, и опять же по цене ниже рыночной.
Из этого можно сделать два вывода. Во-первых, покупатель доли автоматически попадает в конфликтную ситуацию, обычно связанную с застарелым противостоянием между родственниками или бывшими супругами. Психологического комфорта это, мягко говоря, не дает. Во-вторых, при проведении сделки с долей надо быть предельно внимательным и соблюдать формальности самым тщательным образом — иначе велик риск получить от недовольных сособственников иск, который повлечет расторжение сделки и утрату прав собственности на долю.
При продаже доли ее владелец обязан предложить сособственникам выкупить ее по заявленной им цене. В случае их отказа он может продавать свою собственность третьим лицам. Однако если доля была продана по цене, хотя бы на копейку ниже предложенной сособственникам, те в судебном порядке могут признать сделку недействительной.
Один из самых непростых технических вопросов в данной ситуации — получить отказ (или согласие и с ним деньги). По идее, сособственник, не желающий выкупать долю, должен заявить о своем отказе в письменном виде, заверив его у нотариуса. Но в реальной жизни подобное наблюдается крайне редко.
О предложении выкупить долю сособственников следует уведомить заказным письмом, о вручении которого получатель должен расписаться. Но совладельцы квартиры для этого должны как минимум открыть почтальону дверь. А люди, желающие всеми силами воспрепятствовать появлению в доме сособственников из числа третьих лиц, способны всячески уклоняться от получения уведомления о выкупе. Идея проста: потом можно подать иск о расторжении сделки на основании нарушения преимущественного права приобретения доли.
Агенты, имеющие опыт проведения сделок с долями, говорят, что в судебной практике подтверждением факта уведомления сособственника является подтверждение почты о доставке заказного письма. Если сособственник никак не реагирует на предложение о выкупе на протяжении 30 дней со дня уведомления, можно начинать продажу доли третьим лицам.
Поскольку долю собственности на квартиру невозможно определить как уникальный объект недвижимости, сбор документов для продажи доли осуществляется в том же порядке, как и в случае с продажей жилья целиком (подробнее об этом смотрите в материале о купле-продаже квартир на вторичном рынке).
Правда, бывают некоторые технические нюансы. Например, один сособственник хочет продать свою долю, а свидетельство хранится у другого, не желающего допустить такую сделку, в запертом на замок шкафу. В данной ситуации владельцу доли можно получить либо дубликат свидетельства о собственности, либо выписку из Единого государственного реестра прав собственности на недвижимое имущество (ЕГРП), на основании чего можно собрать необходимые для сделки документы.
Единственное существенное отличие сделки по продаже доли заключается в том, что ее участникам придется еще не один год ходить в суды, отстаивая свою правоту и законность проведенной ранее операции отчуждения собственности.
Список документов, для покупки доли
Для покупателя достаточно паспорта. А вот с продавца стоит запросить полный пакет:
- паспорт;
- выписку из ЕГРН (она подтверждает право собственности и указывает долю);
- правоустанавливающий документ (договор дарения, купли/продажи и т.д);
- домовая книга или выписка из нее (чтобы узнать прописанных в жилье лиц);
- справка об отсутствии догов за ЖКХ;
- паспорт строения (для сверки плана);
- документы, подтверждающие предложения совладельцам покупки;
- согласие супруга (если продавец в браке!, если вдовец — свидетельство о смерти, если разведен — о разводе.)