Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Каким налогом облагать доход от продажи недвижимости ИП: УСН или НДФЛ?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Многие граждане имеют в собственности объекты недвижимости, которые они сдают в аренду либо продают. Одно дело, когда это обычный физик, у которого не возникает вопросов относительно применяемого налога. Как правило, это НДФЛ (если лицо не самозанятое, которое платит НПД с дохода от аренды жилых помещений). И совсем другое дело, когда гражданин зарегистрирован в качестве ИП, применяющего упрощенную систему налогообложения. Если при этом объект налогообложения у него «доходы», при котором ставка налога, как правило, 6% (но может быть и меньше, в зависимости от региона постоянной прописки), то конечно, выгоднее ему будет платить с «арендных» доходов этот налог, а не 13% НДФЛ.
Продажа нежилого объекта: нет ни льготы, ни вычета
А вот дальше, когда ИП решит продавать объект недвижимости, начинается самое интересное.
Как известно, когда физическое продает свою недвижимость, то у него имеются весьма неплохие налоговые преференции, которые чаще всего позволяют осуществить сделку с минимальным или даже нулевым налогом. Причем на вполне законных основаниях. Например, при продаже недвижимости, срок владения которой составляет более 5 лет, у физического лица возникает полное освобождение от НДФЛ на основании п. 2 ст. 217.1 НК РФ. Но есть нюанс: этой льготой нельзя воспользоваться тому, кто продает нежилой объект, который до этого использовался в предпринимательской деятельности, то есть, например, сдавался в аренду. Это четко следует из абз. 4 п. 17.1 ст. 217 НК РФ. Соответственно, если нежилую недвижимость продает ИП, который ранее сдавал ее в аренду, то даже в случае, когда срок владения этим объектом превышает 5 лет, с дохода от продажи физическому лицу все равно придется заплатить налог, используемый при УСН, – 6 % (при объекте «доходы»), если он является ИП.
А если он обычный «физик», то уплатить придется все 13% НДФЛ. Правда, тут еще можно вспомнить про имущественный налоговый вычет, предусмотренный пп. 1, 2 п. 1 ст. 220 НК РФ (в размере документально подтвержденной покупной стоимости объекта). Но, к сожалению, этот вычет нельзя применять к доходу от продажи недвижимого имущества, которое также использовалось в предпринимательской деятельности (пп. 4 п. 2 ст. 220 НК РФ). Поэтому факт сдачи в аренду нежилой недвижимости – до его продажи – может, что называется, выйти боком.
Основные плюсы апартаментов:
- Апартаменты дешевле квартиры в среднем на 15%.
- Шире диапазон локаций застройки — больше вариантов для выбора.
Минусы апартаментов:
- Нет льгот, которые предусмотрены при покупке и продаже жилой недвижимости, кроме вычета при продаже в 250 000 руб. Материнский капитал тоже нельзя использовать.
- Коммунальные услуги выше, чем для квартир аналогичной площади, примерно на 15%.
- Ежегодный имущественный налог выше в 3-6 раз.
- Налог при сдаче в аренду — 13% с физлица или 6% при оформлении ИП на «упрощёнке». Для сравнения, при сдаче квартиры возможно оформление самозанятости и оплата 4%, если вы сдаёте помещение физлицу.
- В апартаментах нельзя оформить постоянную прописку — только временную регистрацию и только если они гостиничного типа.
Рассмотрим на примере
Предприниматель, работающий на упрощенке, решил продать собственную квартиру, которую он приобрел еще до начала предпринимательской деятельности. Во время владения он сдавал данную недвижимость в аренду и получал с нее доход. Хотя квартира не использовалась непосредственно для бизнеса, а только для получения дополнительного заработка. При продаже такой недвижимости он будет обязан заплатить налог на прибыль. Так как законодатель предусматривает, что любые коммерческие жилые площади, принадлежащие ИП на УСН, им облагаются. При этом имеют место многочисленные случаи судебных разбирательств, где предприниматели пытаются доказать, что они не использовали недвижимость непосредственно в собственном бизнесе. Однако суды даже в последней инстанции остаются на стороне налоговой службы, которая начисляет налог в размере 6% и дополнительные штрафы за неуплату.
Раньше под это правило подпадали и предприниматели, работающие на ОСН. Однако, как уже писали выше, с 2019 года законодатель решил сделать им поблажку, разрешив продавать личную недвижимость по общему правилу. Ведь до этого получалось так, что многие сдавали квартиры незаконно без договора и уплаты налогов, а потом еще продавали их на общих основаниях, потому что налоговая не была в курсе такого заработка. Другие же сдавали недвижимость в аренду по закону, а потом еще и оплачивали налог на доходы. Однако ИП на упрощенке пока не получили подобных поблажек. Возможно законодатель учитывал то, что они и так не несут бремя полного налогообложения и имеют дополнительные поощрения.
А если квартира куплена в новостройке?
При покупке жилья на вторичном рынке право собственности возникает сразу. С новостройками дело обстоит иначе — сначала покупатель подписывает ДДУ, затем ждет сдачи дома в эксплуатацию, затем получает ключи… Раньше срок владения новостройкой отсчитывался с момента регистрации права собственности, то есть после получения ключей. Теперь право собственности у дольщиков возникает с момента полной оплаты ДДУ.
«В случае приобретения квартиры по договору долевого участия срок владения исчисляется с даты полной оплаты стоимости такого жилого помещения или доли (долей) в нем в соответствии с соответствующим договором. Если квартира приобретена по договору уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве, то срок владения исчисляется с момента оплаты уступки прав требования», — говорит Рябых.
Если квартиру продает индивидуальный предприниматель, работающий на упрощенке, то ему придется заплатить налог в размере 6% от вырученной суммы. Если перед продажей квартиры гражданин откажется от статуса ИП или кода ОКВЭД, он должен будет платить НДФЛ в размере 13%. При этом воспользоваться схемой «доходы минус расходы» или вычетом в размере 1 миллиона рублей не удастся.
Платить налог не понадобится, если истек минимальный срок владения жильем. То же самое касается ситуаций, когда новое жилье приобретается взамен старого семьей с двумя детьми.
Не следует отказываться от статуса ИП или кода ОКВЭД перед самой продажей жилья. Это может вызвать подозрения у налоговиков. Соответственно, они могут доначислить налог по упрощенке.
Как воспользоваться вычетом при продаже апартаментов
Если вы (налоговый резидент) используете апартаменты для целей, которые не связаны с извлечением прибыли, например для личного проживания, и у вас нет возможности ждать, когда истечет минимальный срок владения апартаментами, придется платить налог. Не можешь избежать налога – сокращай.
Так, сумму дохода от продажи апартаментов можно уменьшить на размер налогового вычета, который составляет максимально 250 тыс. руб., что закреплено в пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ.
Например, если продаете апартаменты за 4 млн руб., то расчет будет такой: (4 000 000 − 250 000) × 13% = 487 500 руб. налога к уплате.
Вместо налогового вычета налоговую базу можно минимизировать за счет затрат, которые связаны с приобретением объекта – это указано пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ.
Предположим, вы купили апартаменты за 2,5 млн руб., а продаете за 4 млн руб.
Расчет налога будет такой: (4 000 000 − 2 500 000) × 13% = 195 000 руб.
Многие ошибочно полагают, что, если указать в договоре заниженную сумму продаваемого объекта, можно полностью избежать уплаты налога. Это не так. Учитывается кадастровая стоимость недвижимости: если стоимость в договоре купли-продажи (доход) будет меньше 70% кадастровой стоимости объекта – за расчет налоговой базы будет взята кадастровая стоимость, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, что закреплено в п. 2 ст. 214.10 НК РФ.
Формулы и порядок расчёта
Приведём порядок расчёта налогов в различных ситуациях.
- НДФЛ рассчитывается по следующей формуле:
НДФЛ = Доход * Ставка
Например, гражданин Иванов П.П. продал торговое помещение за 1,5 млн руб. Если он является резидентом, то ставка равна 13%, если же он находится на территории РФ менее 183 дней, то должна применять ставка 30%. Тогда НДФЛ составит 195 тыс. руб. или 450 тыс. руб. (в случае отсутствия статуса резидента).
- ИП имеют право на профессиональные вычеты в размере расходов или 20% от дохода.
Формула выглядит следующим образом:
НДФЛ = (Доход – 20%) * Ставка
Имея статус ИП, гражданин Иванов П.П. смог бы воспользоваться вычетом и заплатить меньший объём налога: 156 тыс. руб. или 360 тыс. руб., если он нерезидент.
Расчёт налога на прибыль и УСН несколько сложнее, чем НДФЛ. Предприниматели включают в налоговую базу весь объём дохода, но в течение периода владения коммерческой недвижимостью до момента её продажи они имеют право учитывать в расходах амортизационные отчисления (при налоге на прибыль) либо стоимость приобретения (при УСН).
- По налоговому бремени при использовании коммерческого объекта наиболее выгодно его приобретение ИП или ООО, применяющими УСН.
- Налоги при продаже коммерческой недвижимости отсутствуют, если она приобретена физическим лицом и продается после пяти лет (а в ряде случаев после трех лет) владения.
Важно:
На приобретение и на продажу коммерческой недвижимости физическим лицом может потребоваться согласие супруга/супруги.
В случае развода коммерческая недвижимость расценивается, как совместно нажитое имущество. - Купля-продажа коммерческой недвижимости юридическими лицами предполагает большую защищенность объекта от раздела и изъятия, но при ее коммерческом использовании и продаже независимо от срока владения взимаются налоги.
- ИП и ООО с общей схемой налогообложения, продавая коммерческую недвижимость, должны уплатить НДС.
24 Марта 2020
ФНС разработала методичку о переходе с ЕНВД на другие режимы с 2021 года
Возмещение работникам стоимости медосмотров страховыми взносами не облагается
ФНС и Роскомнадзор приостановили проверки до 1 мая
Налоговая служба рассказала об условиях предоставления инвестиционного вычета по НДФЛ
Налоговая служба подготовила проект новой декларации 3-НДФЛ
18 Марта 2020
Переход на онлайн-ККТ не избавил бизнес от контрольных закупок
На вычет НДС при возврате товара дается только год, а не три!
Критерий «систематическое получение прибыли»
Понятие «систематическое получение прибыли» прямо не закреплено в НК РФ или ГК РФ.
В судебной практике при рассмотрении вопроса отнесения дохода к деятельности ИП или физического лица встречается следующее определение: деятельность является систематической, если в течение календарного года было совершено как минимум две аналогичные возмездные сделки, направленные на получение прибыли (постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 мая 2017 г. № 13АП-8286/2017). Например, продажа физическим лицом одного объекта недвижимости, не попадает под понятие предпринимательской деятельности. Однако если вы периодически покупаете и продаете объекты недвижимости, не используя данные объекты в личных целях, то такая деятельность с большой вероятностью будет признана налоговыми органами предпринимательской, даже если вы не зарегистрировали ИП. Так, например, Верховный Суд Российской Федерации в Определении от 4 мая 2016 г. № 301-КГ16-3363 по делу № А38-2555/2015 встал на сторону налоговых органов, подтвердив правомерность доначислений налога по УСН от операций по купле-продаже квартир, которые не использовались в личных целях, посчитав данные операции предпринимательской деятельностью.
Купил имущество как физлицо продал как ИП
Налоговым кодексом РФ не урегулирована ситуация учета расходов в случае получения дохода от продажи нескольких объектов недвижимости физическим лицом, не зарегистрированным в качестве индивидуального предпринимателя на момент покупки, но получившим такой статус на момент продажи.
В настоящее время налоговые органы такую ситуацию рассматривают с учетом интересов бюджета, и отказывают физическим лицам в праве на применение имущественного налогового вычета в размере документально подтверждённых расходов, связанных с приобретением имущества.
При этом в суде, позиция налоговой инспекции может быть оценена как правильная, например, по делу Тищенко Вадима Анатольевича (Кассационное определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 16.09.2020 № 39-КАД20-2-К1).
Налогоплательщикам в подобных спорах с ИФНС, в целях защиты своих прав и интересов, следует учитывать следующее.
Налогообложение доходов с продажи недвижимости ИП: нюансы
Действительно, с точки зрения законодательства РФ ИП — это также физическое лицо. Однако, то, каким образом он будет исчислять налог с продажи офиса, может определяться не только нормами статей 217 и 217.1 НК РФ, но также и нормами права, которые регламентируют порядок уплаты налогов на выручку, полученную ИП в бизнесе.
В случае, если ИП не использовал реализованный офис в бизнесе — налогообложение выручки с реализации данного объекта будет осуществляться в том же порядке, что изучен нами выше — в этом смысле статус индивидуального предпринимателя ничего не меняет.
Однако, если ИП использовал проданный офис в бизнесе, то налогообложение выручки с реализации соответствующего объекта будет осуществляться — вне зависимости от длительности пользования офисом, по ставке:
- 13% — если ИП работает по общей системе налогообложения или ОСН;
- 6% или 15% — если ИП работает по упрощенной системе или УСН (соответственно, по схеме «доходы» или же схеме «доходы минус расходы»).
Советы об уменьшении налогов с недвижимости
В повседневной жизни мы не часто сталкиваемся с продажей квартиры. Поэтому Вам может быть полезна информация, приведенная ниже.
Продавец НЕ платит налог, если квартира находилась в собственности 5 лет. При этом необходимо знать, что срок владения начинается от получения хотя бы доли в квартире. Срок минимального владения может быть снижен до 3-х лет, если:
– продается единственное жилье;
– если новая (вторая) квартира приобретается в срок менее 90 дней с даты продажи старой.
Вы можете вычесть один раз в год из полученного дохода от продажи квартиры сумму в размере 1 млн руб., либо сумму, фактически потраченную на приобретение проданной недвижимости. То есть вычитаем из рассчитанного дохода или 1 млн руб., или затраты на приобретение, а «и то и другое» вместе вычесть нельзя.
При продаже квартир НИЖЕ кадастровой стоимости, если право собственности на них зарегистрировано после 2016 года, налог 13 % от (0,7 * кадастровую стоимость минус вычет 1 млн. или сумма приобретения).
При объединении нескольких объектов недвижимого имущества в один образуется новый объект недвижимости. А период нахождения в собственности вновь образованного объекта недвижимости будет исчисляться с даты регистрации нового объекта. Тот факт, что «новая квартира» сделана из двух «старых», которые были в собственности более 5 лет, в данном случае роли не играет.
Оксана
Правильный ответ 2 100 00 рублей. Потому что ИП без вычетов по сроку владения. Отмечу, что можно было избежать этого налога, и в постановке задачи есть намек. Обращайтесь – расскажем!
Сергей Николаевич
Правильный ответ 12 000 000 рублей. Потому что при продаже недвижимости до 2019 года, нерезидент обязан был заплатить налог с дохода 30%. И никаких вычетов – ни по сроку, ни по «доход минус расход». Но! С 2019 года к налоговым нерезидентам по сроку владения применяются те же условия освобождения от налогообложения доходов от продажи недвижимости, что и к резидентам. Т.е. при владении имуществом более 3 (5) лет налоговая база не возникает. К таким сделкам не всегда начисляют указанные налоги, потому что сложно отследить, живет ли продавец большую часть времени в России.
Михаил
Правильный ответ 0 рублей. Так как теперь срок владения квартирой рассчитывается с момента ее полной оплаты. В нашем случае это 15.10.2014 года. Сделка по продаже произошла 15.01.2021 года, прошло более 5 лет. Срок минимального владения истек. Платить налог не нужно. Но, осторожно! Если доплатить 5000 рублей по результатам переобмеров, то это и будет дата полной оплаты!
Обращайтесь к нам!
Как не платить налог с продажи квартиры?
Как уменьшить налог с продажи квартиры?